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理性二手房投資寶典,太原哪種二手房出手率最高?

山西晚報  2019-04-11

2019年一季度已經結束,雖然限購、限貸等樓市調控政策仍未有絲毫松動跡象,但新房和二手房市場降溫已經非常明顯。相比新房,現房銷售、小區成熟、交通便捷、議價空間大的二手房,讓許多置業者對其情有獨鐘。

那么,目前省城有哪些二手房更受業主歡迎?更具投資升值潛力?帶著這些問題,結合省城房地產知名房產中介一季度二手房成交行情,記者對省城樓市進行實地探訪,深入了解,為大家梳理出實用且理性的二手房投資寶典——

A 入市滿兩年次新房受歡迎

按照一般購房者的置業習慣,有一定工作經驗和經濟實力的置業者,往往不會選擇購買二手房,尤其是在二三線城市的置業者。目前,在省城同區域的新建商品房比二手房成交價格要貴1000元/平方米以上,由此可以看出,太原二手房的購買群體以剛需置業者為主。

在二手房剛需人群中,大部分是參加工作不久的年輕人、租房已久的外來務工人員,這部分消費群體經濟不寬裕,攢夠首付只能買舊房子,再加上沒有余錢裝修,二手房是最好的選擇。

近日,記者走訪了省城六城區的多個二手房中介機構后發現,恰好滿2年上市交易的新樓盤最受歡迎,且戶型多為小戶型,出售原因主要是不少原房東用來“以小換大”。

一位經紀人表示,這類小區比較熱的主要原因是剛“滿兩年”,且小戶型,以小換大的業主較多,購買的客群多以單身或者是剛結婚的年輕人為主,總價低,支付壓力小。

B 學區房成量價走勢風向標

在二手房市場上,置辦學區房的家長成為主要購買力,由于重點學校的學區房普遍單價高于非學區房,所以學區房是太原二手房市場的成交業績主力,直接影響著太原二手房的價格走勢、成交總額。多位房產中介經紀人表示,大部分決定購買學區房的家長手中資金相對充足,一部分人是由于經濟寬裕,還有的人是賣掉舊房籌錢買學區房。

省城劉女士的孩子今年4歲,她告訴記者:“最初買房只考慮了房子離單位近、住起來比較寬敞和舒服,后來有了孩子才發現,這套房子唯獨不在好學區。我們小區有同齡孩子的家長們,都琢磨著賺錢換房,買一套學區房也成了很多新晉家長的短期目標。優質的教學環境、教育資源,是父母給不了的,所以我們盡一切努力,給孩子創造最好的環境。”

房產中介經紀人李女士表示,今年二季度開始市場活躍度很不錯,客戶到訪量、成交量增多,有的客戶看上房子很快就能成交。比如小店區長風街八一、九一小學一帶,學區周邊老小區的房源價格比較平穩,但是年代新的二手房價格呈較小的上漲態勢,緊鄰學校周圍的房價更是穩中有升。緊鄰學校比較近的小區,如九一宿舍、橡膠廠宿舍、怡安公寓這些二手房小區咨詢量也比較大。

在省城并州路一家二手房門店,經紀人胡先生說,周末探訪人數較多,大約七八組,工作日三四組或者更少一些。山西晚報記者4月7日實地探訪時發現,店內已有三組客戶,其中一組客戶因買方出價和賣方預期有差,尚未簽訂合同。門店周邊有青年路小學、五育中學等。胡先生表示,一般來這里買二手房的人目的很明確,就是學區房。成交量方面,相較去年同期明顯回暖,但“火爆”談不上;戶型方面,一居室、兩居室的戶型更受歡迎,由于戶型小均價就相對較高,總體來看,房價有所增長但呈現緩慢態勢。

如今,地處學區的房產中介市場會出現兩大特點,其一,學區房受關注程度較高,成交量也會有所上升;其二,畢業季租房市場會相對火爆。消費者選擇學位房的目標很明確,就是某個小區甚至某一期的房子,而且學位房集中交易的時間也比較明顯,多在暑假期間表現出較為明顯的需求,因為下半年新學期即將開始,父母正為子女的學位、學區問題發愁。

C 成熟優質小區市場熱度高

幾年前,太原不少投資房產的客戶會首選配套齊全、地段好的小區。現在,房地產市場逐漸回歸理性,投資客退出了二手房市場,剛性需求置業者同樣對配套齊全、地段好的房子倍加青睞。

配套齊全的好地段房屋,有很多二手房是上世紀80年代、90年代建設的小區,年代久遠、建筑老舊,居住體驗并不好,但這些區域內的部分小區經過改造,物業服務、裝修尚可,符合追求居住品質的年輕人要求。

在省城杏花嶺區魚池街,省質監局宿舍近期有不少看房客到訪。市民黃先生說,“這個小區離公司近,出門就是府西街非常方便,雖然房子有些舊,但各類配套都很完備。”山西晚報記者了解到,該小區所在的魚池街街道兩旁禁止停車,而整條街道的小區里,只有質監局宿舍的住戶有停車位,所以停車很方便,給這個小區的二手房成交帶來了很大的優勢。其余小區地塊都較小,小區僅幾棟住宅樓,公共空間綠化面積較少,且無地下車庫,車位緊張。

這些中心城區的新二手房銷售大熱,重要原因是周邊交通通暢、配套齊全。然而,山西晚報記者在走訪發現,小區內一些步道的水泥地面略顯老舊,樓道墻面上印著各式各樣的小廣告,路邊綠植帶中的垃圾歷歷在目,這些看似不起眼的細節卻很容易使人對小區的整體印象大打折扣。

針對上述現象,小區附近另一中介的經紀人表示,這類小區條件優劣參半。比如物業費用較低是一個優點,但是同樣帶來的問題是業主可獲得的物業服務相對有限,難免存在配套設施老化、更新維護不佳的問題。“不過總體來說,這類小區綜合條件在周邊表現較為突出,因此銷售情況一直比較樂觀。有不少購房者是來自國貿、王府大廈、金融大廈商圈的白領。”該經紀人對記者說。

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